Юридические услуги в Москве

Записаться на прием к юристу


Составление договоров и иных документов

Правовой анализ действующих Договоров

При анализе действующего договора подряда наши специалисты выявили ряд ошибок в договоре и определили условия, имеющие существенное значение в предстоящем споре и досудебном производстве.«Заказчик» и «Подрядчик» граждане РФ, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.

Заключили Договор, согласно которого Подрядчик принимает обязательство выполнить работы, предусмотренные «Сметой», а Заказчик обязуется принять и оплатить выполненные работы в полном объеме. Договор вступает в силу с момента его подписания.

Стоимость работ по Договору также определяются Сметой, согласно ст. 709 ГК РФ цена договора является твердой.В свою очередь Стороны не согласовали в Договоре, с использованием материалов Заказчика или Подрядчика выполняются работы, следовательно, согласно ст. 704 ГК РФ, работа выполняется иждивением подрядчика — из его материалов, его силами и средствами.

При этом Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования. Согласно Договора срок выполнения работ определяется 30 рабочих дней. Сроки выполнения этапов работ Договором не предусмотрены. В Договоре в нарушение ст. 708. ГК РФ не предусмотрены начальные сроки выполнения работы.

На данный момент, предусмотренные Договором работы, Подрядчиком не выполнены. Текущей работы Подрядчик не ведет. На момент правового анализа, Подрядчик получил часть суммы на свой счет физического лица.Акт сдачи-приемки работ Подрядчиком, Заказчику не предоставлялся. Выявленные в Договоре ошибки, в данном случае, не исключают возможность защиты нарушенных прав «Заказчика». 

Правовое Заключение

Правовая ситуация

Между Продавцом и Заказчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи нежилых строений. При заключении предварительного договора купли – продажи, Заказчик передал Продавцу задаток в размере 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей 00 коп. Договором четко определена обязанность Продавца передать нежилые строения в срок не позднее 31 декабря 2014 года.

Согласно, предварительного Договора купли – продажи, недвижимость принадлежит Продавцу на основании решении суда. Свои права, вытекающие из решения суда, Продавец в установленном законом порядке на момент заключения предварительного договора купли-продажи не зарегистрировал.

Далее гражданин, представившийся братом Продавца и его представителем сообщил Заказчику, что он будет заниматься подготовкой сделки и устно передал Заказчику требование Продавца, передать дополнительно 900 000 (девятьсот тысяч) рублей 00 коп., необходимых Продавцу для оформления правоустанавливающих документов на приобретаемую Заказчиком недвижимость. Каких либо доверенностей от Продавца гражданин Заказчику не предоставил.

Передаваемые 08.09.2014 г. денежные средства стороны решили принять в зачет цены договора как обеспечение обязательств Заказчика по заключению договора, и оформить передачу распиской, подписанной лично Заказчиком и Продавцом, совершенной на обратной стороне предварительного договора купли-продажи.

Комментарий: Заказчик имел право требовать от Продавца заключение основного договора купли-продажи на условиях согласованных сторонами ранее в предварительном договоре купли-продажи, без изменений.
Далее Заказчик периодически лично общался с представителем Продавца занимающегося подготовкой сделки, регулярно получал от него устные обещания, заключить основной договор в дальнейшем и откладывающего подписание основного договора в виду отказа регистратора в регистрации прав собственности за Продавцом. Заказчик получал от представителя Продавца копии отказов в регистрации права собственности.

01 мая 2017 года, в виду длительного не исполнения Продавцом предусмотренных предварительным договором купли-продажи обязательств, Заказчик был вынужден направить в известный ему адрес Продавца претензию.

Наряду с денежными претензиями, Заказчик потребовал у Продавца, передать нежилые строения, в порядке, предусмотренном предварительным договором купли-продажи и предоставить Заказчику на обозрение документы являющиеся основанием возникновения права собственности на вышеуказанные нежилые строения.

В виду того что при приобретении Заказчиком вышеуказанных помещений, Заказчик приобретает как права так и обязанности Продавца перед третьими лицами по предоставлению им в пользование приобретаемые помещения. Заказчик в своей претензии потребовал от Продавца предоставить договор аренды, на основании которого третьи лица занимают (обременяют) приобретаемые Заказчиком помещения и осуществляют в них свою коммерческую деятельность.

В свою очередь Продавец, в ответе на претензию Заказчика от 25 мая 2017 года, сослался на свое не согласие с денежными притязаниями Заказчика, исказил фактически происходящие события, в деловом обороте сторон заявив, что: Заказчик не изъявлял ранее желания заключать основной договор купли-продажи с Продавцом.

Продавец отказался выполнять законные требования Заказчика по предоставлению запрошенных документов, и совершать другие действия направленные на заключение основного договора купли-продажи и передачи объектов недвижимости Заказчику.

Комментарий: Продавец в своем ответе на претензию признал сам факт заключения с Заказчиком предварительного договора купли-продажи и получения от Заказчика 1 080 000 (одного миллиона восьмидесяти тысяч) рублей.

Продавец не предоставил доказательства, того что он ранее до получения претензии от Заказчика отправлял какие либо юридически значимые требования Заказчику содержащие в себе требования к Заказчику заключить основной договор купли-продажи, оплатить денежные средства и предупреждающие Заказчика что в случае уклонения Продавец удержит полученные ранее денежные средства.

Отказ Продавца от заключения основного договора купли продажи на основании: что «не оплачена цена в полном объеме» не правомочно в виду того что предварительным договором купли продажи, определена стоимость объекта но не определен порядок ее оплаты. Стороны не согласовали, до или после регистрации основного договора купли-продажи передаются остальные денежные средства от Заказчика Продавцу.

При изучении отказов полученных Заказчиком от представителя Продавца и исходя из его разъяснений следует, что в решениях суда ставших основанием возникновения права собственности Продавца отсутствует часть помещений подлежащих к передаче Продавцом Заказчику по предварительному договору купли-продажи.

Со слов Заказчика, в случае юридического установления факта невозможности передачи Заказчику вышеуказанных объектов, приобретение остальных объектов становится для него не целесообразным, в виду того что при заключении предварительного договора купли-продажи Заказчик рассматривал приобретение нежилых строений как единого имущественного комплекса, в противном случае заключение предварительного договора купли-продажи было бы для Заказчика не целесообразным.

Комментарий

В сложившейся ситуации до момента изучения оригиналов решения Украинского суда, содержащих в себе все без исключения нежилые строения, предусмотренные к передаче Заказчику. Решения суда должны быть вынесены, без нарушения (действующего на тот момент Законодательства Украины, в том числе земельного кодекса Украины), прав третьих лиц, в том числе акционеров \ участников \ кредиторов общества, которому ранее принадлежали нежилые строения, фигурирующие в предварительном договоре.

Не противоречить, Законодательству РФ, Закону Республики Крым от 31 июля 2014 года №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым». Федеральному конституционному закону от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Постановлению Совета Министров Республики Крым от 02 сентября 2014 года № 313. В противном случае, в случае отказа в регистрации прав силу закона, вытекающих из решения суда и заключенного далее основного договора купли – продажи, Заказчику предстоит востребовать у Продавца в судебном порядке, не только возврата денежных средств уплаченных ранее, но и средств доплаченных далее по требованию Продавца.

Заключение

В виду отказа Продавца сотрудничать в прояснении сложившейся ситуации. Рекомендуем до 31 декабря 2017 года (момент истечения срока исковой давности) обратиться с иском в суд, руководствуясь ст.ст. 309, 421, 429, 445 ГК РФ, ст.ст. 139, 140 ГПК РФ с просьбой: Принудить Продавца к заключению с Заказчиком основного договора купли продажи на условиях, определѐнных предварительным договором купли-продажи.

В результате рассмотрения искового заявления, судья в целях всестороннего рассмотрения дела и исключения формального подхода, запросит по ходатайству Заказчика у Продавца документы, которые он отказывается предоставить Заказчику и в случае добросовестного выполнения Заказчиком условий предварительного договора купли-продажи принудит Продавца к заключению основного договора купли-продажи.

При этом существенным условием заключаемого основного договора купли-продажи должна быть оплата оставшейся его части Заказчиком после государственной регистрации договора купли-продажи в установленном порядке.

При этом права сторон будут взаимно соблюдены. Права Продавца, ввиду обременения передаваемой Заказчику недвижимости в пользу Продавца до полной ее оплаты Заказчиком после регистрации прав.
Прав Заказчика, в части обременения недвижимости подлежащей передаче Заказчику, в целях обеспечения обязанности Продавца вернуть ранее полученные денежные средства по предварительному договору купли-продажи Заказчику в полном объеме, в случае отказа в регистрации прав Заказчика на нежилые помещения, по причинам не зависящим от Заказчика.

В случае если в ходе судебного процесса, судом будет установлено что у Продавца недостаточно прав для передачи нежилых строений Заказчику предусмотренных предварительным договором купли-продажи в полном объеме.

Заказчик имеет право уточнить свои исковые требования к Продавцу. Исходя из цены иска — оплатить предусмотренную госпошлину и выдвинуть к Продавцу новые требования – осуществить возврат полученных от Заказчика по предварительному договору купли-продажи денежных средств.



Юридические фирмы в Краснодаре
Юридические фирмы в Краснодаре